Pristop Izračun (EUR) Opis Na m² zemljišča (zgornji rang) 11.668.300 16.669 × 700 €/m² Na m² zemljišča (srednji) 10.001.400 16.669 × 600 €/m² Na m² BTP (srednji) 10.668.000 26.670 × 400 €/m² Na m² BTP (zgornji rang) 12.001.500 26.670 × 450 €/m² Poštena tržna vrednost za celoten paket: 9,8 – 10,8 milijonov €
Premium upravičenje (samo luksuzni razvoj): do 12,0 milijonov €Poštena tržna vrednost te parcele, glede na lokalne in regionalne parametre, znaša 10–10,8 milijona evrov.
Zahtevana cena je na zgornji ravni trga in je ekonomsko vzdržna le pri načrtovanih luksuznih stanovanjih in maksimalnem premium razvoju.
V standardnem scenariju nakupa za večstanovanjsko gradnjo je optimalna investicijska cena v razponu 10–11 milijonov €.
INVESTICIJSKA ŠTUDIJA – STANOVANJSKA GRADNJA
Rožna dolina, Ljubljana
POVZETEK PROJEKTA pripravljen za naročnika
Lokacija: Rožna dolina cesta XVII, Ljubljana – Vič
Površina zemljišča: 16.669 m²
Skupna bruto tlorisna površina (BTP): 26.670 m² (stanovanja: 20.170 m², garaža: 6.500 m²)
Število stanovanj: 173
Število garažnih mest: 260
Načrtovana prodajna cena stanovanja (za analize): 4.100 €/m² (tržna), 5.500 €/m² (premium)
Cena garažnega mesta: 15.000 €
Skupna investicija (vse vključeno): 83.799.340 €
Uradno oglaševana cena zemljišča: 12.000.000 € za 16.669 m².
Sestava zemljišča: niz parcel, ki tvorijo enotno zemljišče za stanovanjsko gradnjo (več kot 30 parcel).
Urbanistični parametri: raba SS (stanovanjska večstanovanjska), faktor izrabe površine (FIP) = 1,6, višina do P+2+T.
Tržni okvir in podrobna razdelitev:
Območja s to vrednostjo v Ljubljani (Rožna dolina, Vič, Bežigrad, center) v letih 2024–25 tipično dosegajo 600–700 €/m² za večje površine ali 350–450 €/m² največje dovoljene bruto tlorisne površine (BTP).
Preračun po predstavljenih podatkih:
Na m² zemljišča:
16.669 m² × 700 €/m² = 11.668.300 €
Na m² največje BTP:
26.670 m² × 400 €/m² = 10.668.000 €
Realni razpon poštene tržne vrednosti (na podlagi tipičnih transakcij):
Spodnja meja: 8,3–9,3 milijona €
Srednja vrednost: 10,0–10,8 milijona €
Zgornja meja: 11,7–12,0 milijona €
Zahtevana cena (12.000.000 €) odraža zgornjo tržno mejo za najbolj atraktivne mikrolokacije in je upravičena le pri visokih prodajnih cenah stanovanj ter premium razvoju. Pri standardnih ali srednje višjih prodajah je realnost 10.000.000–10.800.000 €.
Strukturne in urbanistične prednosti:
Lokacija: prestižna, izjemno iskana v Ljubljani, popolna komunalna infrastruktura in prometna dostopnost. Vse parcele so komunalno opremljene in pripravljene za razvoj.
Faktor izgradnje: FIP 1,6 omogoča visoko intenziteto gradnje, kar zvišuje vrednost.
Paket parcel: parcele tvorijo povezani urbanistični blok, kar predstavlja dodaten premium za večjega razvijalca; prodajajo se samo skupaj (povečuje investicijsko logiko).
Povzetek – ocena vrednosti zemljišča:
