Trg nepremičnin na Hrvaškem leta 2025 beleži pomemben padec števila prodaj – v prvih devetih mesecih je bilo opravljenih okoli 85.600 transakcij, kar je manj za 13% v primerjavi s prejšnjim letom. Največji padec prometa je bil zabeležen v šibeniško-kninski županiji (skoraj 30%), medtem ko so tudi druge obalne županije, vključno z dubrovniško-neretvansko, doživele izrazit padec aktivnosti.
Cene nepremičnin
Kljub padcu števila transakcij cene nepremičnin na Hrvaškem še naprej rastejo ali stagnirajo glede na segment:
Povprečna zahtevana cena stanovanjskih nepremičnin v septembru/oktobru 2025 je znašala približno 3.715 €/m², kar predstavlja letno rast približno 10%–13%.
Nove stanovanjske nepremičnine so zabeležile letno rast cen za 11%, medtem ko so obstoječe nepremičnine dražje za približno 13,7% v primerjavi z enakim obdobjem 2024.
Izjeme so nekateri deli notranjosti, kjer so cene stagnirale ali rastle počasneje, vendar se rast počasi širi tudi v severni in podeželski del Hrvaške.
Padec prometa po segmentih
Zmanjšanje prometa je zajelo skoraj vse vrste nepremičnin: število prodanih stanovanj je padlo za približno 2.500 enot, hiše beležijo skoraj 22-% padec, gradbeno zemljišče pa je upadlo za približno 13,8%.
Zanimivo je, da kljub padcu števila transakcij visoke cene še vedno odganjajo nove kupce, višje obrestne mere in omejitve kreditiranja pa dodatno vplivajo na zmanjšanje aktivnosti.
Vzroki in okoliščine
Glavni vzroki za padec povpraševanja in prometa so rast obrestnih mer v evroobmočju, rast cen nepremičnin, ki zmanjšujejo dostopnost, ter manjše povpraševanje iz tujine.
Čeprav so cene dosegle nove zgodovinske vrhunce, je trg znatno podražen, zato so kupci bolj previdni in odlašajo s nakupi zaradi negotovosti glede prihodnjih pogojev kreditiranja in gospodarskega razvoja.
Jasna je diverzija med gibanjem cen in volumnom transakcij:
trg je še vedno med najdražjimi v EU, a promet močno upada. Večina strokovnjakov pričakuje nadaljevanje stagnacije in morebitno korekcijo cen, še posebej če se trenutni upad prometa obdrži ali poglobi.
Rast cen nepremičnin na Hrvaškem kljub upadu povpraševanja in prometa lahko razložimo z več med seboj povezanimi dejavniki:
Omejena ponudba nepremičnin: Na trgu je kroničen primanjkljaj razpoložljivih nepremičnin za prodajo, zlasti novogradenj. Ta pomanjkljivost ponudbe ustvarja pritisk na cene, saj povpraševanje, čeprav zmanjšano, presega razpoložljive količine.
Visoki stroški gradnje in obnove:
Stroški materiala in dela ostajajo visoki, kar omejuje ponudbo novih nepremičnin. Prav tako je potres spodbudil obnovo, kar dodatno povečuje povpraševanje po gradbenih kapacitetah in materialih.
Spremembe na tujem trgu in inflacija:
Čeprav je zanimanje tujcev za nakup upadlo, so še vedno pripravljeni plačati visoke cene za kakovostne nepremičnine v atraktivnih območjih zaradi varnosti naložb. Poleg tega rast plač in relativna gospodarska stabilnost na Hrvaškem vzdržujeta visoke cene.
Dolgoročni najem in preusmerjanje nepremičnin:
Nekateri lastniki se odločajo, da nepremičnin ne bodo dali v prodajo, ampak jih uporabljajo za dolgoročni najem, kar dodatno zmanjšuje ponudbo na trgu.
Regulacije in investicijski trendi:
Obstajajo strogi urbanistični pogoji in relativno počasna procedura za nove investicije, kar upočasnjuje ustvarjanje nove ponudbe. Vlada uvaja ukrepe, ki lahko vplivajo na povpraševanje, a ponudba še vedno zaostaja za potrebami trga.
Demografski in imigracijski trendi:
Rast imigracije ustvarja pritisk na stanovanjski trg, s povečanjem povpraševanja po najemu in nakupu, predvsem v urbanih središčih.
Skupaj gledano cene podpirajo ozki trg z omejeno ponudbo in visokimi stroški, medtem ko povpraševanje postopoma upada, kar vodi v divergentnost, kjer se obseg prometa zmanjšuje, a cene ostajajo visoke ali rastejo.
