Tržište nekretnina u Hrvatskoj u 2025. godini bilježi značajan pad broja kupoprodaja – ostvareno je oko 85.600 transakcija u prvih devet mjeseci, što je pad od 13% u odnosu na prošlu godinu. Najveći pad prometa zabilježen je u Splitsko-dalmatinskoj županiji (gotovo 30%), dok su i druge obalne županije, uključujući Dubrovačko-neretvansku, iskusile izražen pad aktivnosti.
Cijene nekretnina
Unatoč padu broja transakcija, cijene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu ili stagniraju ovisno o segmentu:
- Prosječna tražena cijena stambenih nekretnina u rujnu/listopadu 2025. iznosila je oko 3.715 €/m², što je godišnji rast od otprilike 10%–13%.
- Nove stambene nekretnine zabilježile su godišnji rast cijena od 11%, dok su postojeće nekretnine skuplje za oko 13,7% u odnosu na isto razdoblje 2024..
- Iznimke čine neki dijelovi unutrašnjosti gdje su cijene stagnirale ili su rasle sporije, ali rast se polako širi i na sjeverni te ruralni dio Hrvatske.
Pad prometa po segmentima
- Smanjenje prometa zahvatilo je gotovo sve vrste nekretnina: broj prodanih stanova pao je za oko 2.500 jedinica, kuće bilježe pad od gotovo 22%, građevinsko zemljište je palo za oko 13,8%.
- Zanimljivo, dok je broj transakcija pao, visoke cijene i dalje odbijaju nove kupce, a veće kamatne stope i ograničenja kreditiranja dodatno utječu na smanjenje aktivnosti.
Uzroci i okolnosti
- Glavni uzroci pada potražnje i prometa su porast kamatnih stopa u eurozoni, rast cijena nekretnina koji smanjuje dostupnost te slabija potražnja iz inozemstva.
- Iako su cijene dosegle nove povijesne vrhunce, tržište je znatno “poskupilo” pa su kupci oprezniji i odgađaju kupnju zbog neizvjesnosti oko budućih uvjeta kreditiranja i gospodarskog razvoja.
Jasna je divergencija između kretanja cijena i volumena transakcija: tržište je i dalje među najskupljima u EU, ali promet znatno opada. Većina stručnjaka očekuje nastavak stagnacije i moguću korekciju cijena, pogotovo ako se zadrži ili produbi aktualni pad prometa.
Rast cijena nekretnina u Hrvatskoj usprkos padu potražnje i prometa može se objasniti nekoliko međusobno povezanih čimbenika:
- Ograničena ponuda nekretnina: Na tržištu je kronični manjak dostupnih nekretnina za prodaju, naročito nove gradnje. Taj nedostatak ponude stvara pritisak na cijene, jer potražnja, iako smanjena, premašuje dostupne količine.
- Visoki troškovi gradnje i obnove: Troškovi materijala i rada ostaju visoki, što ograničava ponudu novih nekretnina. Također, potres je potaknuo obnovu, što dodatno povećava potražnju za građevinskim kapacitetima i materijalima.
- Promjene na stranom tržištu i inflacija: Iako je interes stranaca za kupovinu pao, oni su i dalje spremni platiti visoke cijene za kvalitetne nekretnine u atraktivnim područjima zbog sigurnosti ulaganja. Osim toga, rast plaća i relativna ekonomska stabilnost u Hrvatskoj drže cijene visoko.
- Dugoročni najam i preusmjeravanje nekretnina: Dio vlasnika odlučuje nekretnine držati izvan prodaje i koristiti ih u dugoročnom najmu, što dodatno smanjuje ponudu na prodaji.tportal
- Regulacije i investicijski trendovi: Postoje striktni urbanistički uvjeti i relativno spora procedura za nove investicije, što usporava stvaranje nove ponude. Vlada uvodi mjere koje mogu utjecati na potražnju, ali ponuda još uvijek kasni za potrebama tržišta.
- Demografski i imigracijski trendovi: Rast imigracije stvara pritisak na tržište stanovanja, povećavajući potražnju za najmom i kupovinom, osobito u urbanim sredinama.
Ukupno gledano, cijene su poduprte uskim tržištem s ograničenom ponudom i visokim troškovima, dok se potražnja postupno smanjuje, što vodi u divergenciju gdje volumen prometa pada, ali cijene ostaju visoke ili rastu.
