Važne napomene

• Tržište nekretnina Dubrovnika izuzetno je dinamično i stvarne cijene ovise o trenutnoj ponudi, potražnji, infrastrukturnim karakteristikama, pravnom statusu i konačnoj namjeni zemljišta.
• Za točno utvrđivanje vrijednosti – posebno s obzirom na prostorni plan, vlasništvo i mogućnosti gradnje – preporučuje se izrada službene procjene.

Ova brojka služi kao realistična tržišna orijentacija za Lapadsku obalu u 2025. godini, s tendencijom rasta cijena do kraja godine.

Kako bi procjena vrijednosti bila potpuna, uz zemljište dodajem i vrijednost stambene zgrade (zgrada 311) koja prema dokumentaciji ima neto površinu nešto veću od 328 m² i nalazi se u traženom dijelu Dubrovnika na Lapadskoj obali.

Za komercijalnu procjenu vrijednosti zemljišta na Lapadskoj obali u Dubrovniku u 2025. godini, važno je uzeti u obzir nekoliko čimbenika:

1. Površina i karakter zemljišta

Prema dostavljenoj dokumentaciji, zemljište ukupno ima površinu od 4.240 m², od čega su čestice 968 i 969 ukupno 3.494 m². Dio ovih čestica je građevinski (po GUP-u moguće je izgraditi objekt bruto površine cca 1.000 m²), a dio je “zelena zona”.

2. Lokacija

Lapadska obala spada među najtraženije lokacije u Dubrovniku, što znatno povećava vrijednost zemljišta.

3. Trenutačne cijene zemljišta

Prema najnovijim podacima s oglasnika i procjenama cijena nekretnina u Dubrovniku:

• Prosječna cijena građevinskog zemljišta u Dubrovniku u 2025. doseže 800–1.500 €/m² za vrhunske pozicije, dok su najekskluzivnije pozicije Lapada još više.
• “Zelene zone”, odnosno zemljišta bez građevinske dozvole, imaju značajno manju tržišnu vrijednost i kreću se od 100 do 300 €/m², ovisno o mogućnosti prenamjene i pristupu infrastrukturi.

4. Ostali izvori i službeni podaci

Korišten je Geoportal Ministarstva (eNekretnine) za detaljne blokove približnih vrijednosti; prema objavljenim prostornim slojevima za Dubrovačko-neretvansku županiju, vrijednosti u Lapadu variraju, ali za građevinske parcele mogu doseći i do 1.200 €/m², a za atraktivne parcele i više.

Procijenjena vrijednost

• Građevinsko zemljište (cca 1.000 m²): 1.000 m² x 1.200 €/m² = 1.200.000 €
• Ostatak zemljišta („zelena zona” i pristupne površine, cca 3.240 m²): 3.240 m² x prosječno 200 €/m² = 648.000 €
• Ukupna okvirna vrijednost: 1.848.000 €

Ova procjena je okvirna i orijentacijska, te konačna vrijednost može biti značajno veća zbog iznimno atraktivne lokacije i rijetkosti građevinskih parcela u Lapadu. Za pravovaljanu procjenu potrebno je angažirati ovlaštenog sudskog vještaka koji će izraditi elaborat u skladu sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina.

Važne napomene

• Tržište nekretnina Dubrovnika izuzetno je dinamično i stvarne cijene ovise o trenutnoj ponudi, potražnji, infrastrukturnim karakteristikama, pravnom statusu i konačnoj namjeni zemljišta.
• Za točno utvrđivanje vrijednosti – posebno s obzirom na prostorni plan, vlasništvo i mogućnosti gradnje – preporučuje se izrada službene procjene.

Ova brojka služi kao realistična tržišna orijentacija za Lapadsku obalu u 2025. godini, s tendencijom rasta cijena do kraja godine.

Kako bi procjena vrijednosti bila potpuna, uz zemljište dodajem i vrijednost stambene zgrade (zgrada 311) koja prema dokumentaciji ima neto površinu nešto veću od 328 m² i nalazi se u traženom dijelu Dubrovnika na Lapadskoj obali.

Vrijednost zgrade – izračun i obrazloženje

• Prosječna tržišna cijena kuća/stambenih objekata u Dubrovniku 2025. iznosi oko 3.500 €/m². Za kuće i starije zgrade, ovisno o uređenosti, atraktivnosti i lokaciji (Lapadska obala je među najtraženijima), cijena se može kretati i više, no radi realne orijentacije uzimamo srednju vrijednost.
• Površina zgrade: 328 m²
• Procijenjena vrijednost zgrade:

328 m2×3.500 €/m2=1.148.000 €328m2×3.500€/m2=1.148.000€

Ažurirana procjena ukupne vrijednosti