U našoj sveobuhvatnoj studiji procjenjili smo izvodljivost i isplativost izgradnje turističkog naselja s hotelima, vilama i apartmanima na morskoj lokaciji Mikulići, Konavle. U obzir su uzeti svi nužni infrastrukturni, građevinski i pripremni troškovi, kao i model vlasništva, očekivani prihodi te povrat na ulaganje (ROI, ROE) za sve ključne partnere.

Mikulići su malo naselje smješteno u istočnom dijelu Općine Konavle, na krajnjem jugu Hrvatske, u Dubrovačko-neretvanskoj županiji. Leži na padinama udaljenima oko 1 km od obale mora, s prosječnom nadmorskom visinom od otprilike 300 m, a od Dubrovnika je udaljeno 36 km, dok je Zračna luka Dubrovnik udaljena 16 km.

Smještajni kapaciteti

Efekt na investicijsku kalkulaciju

• Kapitalna investicija zahtijeva ozbiljnije planiranje financiranja i pažljiviju analizu tržišnog povrata.

Realni minimalni trošak gradnje od 2.500 €/m² dovodi ukupnu potrebnu investiciju za izgradnju hotelskog i apartmanskog kompleksa na razinu iznad 83 milijuna eura, što je velika  početna kapitalna potreba. Ova informacija je ključna kod odluke o pokretanju projekta, pristupanju financiranju te procjene dugoročnog povrata i isplativosti investicije.

Neto dobit

• Operativni troškovi:156.954 € (30% prihoda)
• Neto dobit prije poreza:366.226 €
• Porez na dobit (20%):473.245 €
• Neto godišnja dobit:892.981 €

Procjene prihoda temelje se na podacima o prosječnim cijenama smještaja, popunjenosti i ostvarenim prihodima prema stvarnim primjerima s hrvatskog tržišta.

Ključne prednosti i rizici

Prednosti:

• Visok smještajni kapacitet i diversifikacija ponude
• Pravedna i transparentna raspodjela kapitala i dobiti
• Povoljna lokacija na moru u Dubrovačko-neretvanskoj županiji
• Uključenost vlasnika zemlje smanjuje potrebnu likvidnost

Rizici:

• Visok početni kapital i dug period povrata
• Zavisnost prihoda o turističkoj sezoni i tržišnim kretanjima
• Mogući rast operativnih troškova i poreznih stopa