INVESTICIJSKA STUDIJA – STAMBENA IZGRADNJA
Rožna dolina, Ljubljana
- SAŽETAK PROJEKTA Izrađenog za klijenta
- Lokacija: Rožna dolina cesta XVII, Ljubljana – Vič
- Površina zemljišta: 16.669 m²
- Ukupna BRP: 26.670 m² (stanovi: 20.170 m², garaža: 6.500 m²)
- Broj stanova: 173
- Broj garažnih mjesta: 260
- Planirana prodajna cijena stana (za analize): 4.100 €/m² (tržišna), 5.500 €/m² (premium)
- Cijena garažnog mjesta: 15.000 €
- Ukupna investicija (sve uključeno): 83.799.340 €
- Službena oglašena cijena zemljišta: 12.000.000 € za 16.669 m² .
- Sastav zemljišta: Niz parcela čini jedinstveno zemljište za stambenu izgradnju (preko 30 čestica.
- Urbanistički parametri: Raba SS (stanovanjska višestambena), faktor izkorišćenosti FI = 1,6, visina do P+2+T .
- Tržišni okvir i detaljna antipodjela
- Zone ove vrijednosti u Ljubljani (Rožna dolina, Vič, Bežigrad, centar) u 2024–25. postižu tipično 600–700 €/m² za veće površine, ili 350–450 €/m² maximalne dozvoljene BRP.
- Preračun prema prikazanim podacima:
- Po m² zemljišta:
16.669 m² × 700 €/m² = 11.668.300 € - Po m² maksimalne BRP:
26.670 m² × 400 €/m² = 10.668.000 €
- Po m² zemljišta:
- Realni raspon fer tržišne cijene (na osnovi tipičnih transakcija):
- Donji raspon: 8,3–9,3 mil. €
- Srednja vrijednost: 10,0–10,8 mil. €
- Gornja granica: 11,7–12,0 mil. €
- Tražena cijena (12.000.000 €) reflektira gornju tržnu granicu za najatraktivnije mikrolokacije i opravdana je samo kod visokih prodajnih cijena stanova i premium razvoja. U uvjetima standardne ili srednje-višlje prodaje, realnost je 10.000.000–10.800.000 €.
- Strukturni i urbanistički plus
- Lokacija: Prestižna , iznimno tražena u Ljubljani, potpuna komunalna infrastruktura i prometna dostupnost. Sve parcele su komunalno opremljene pripremljene za razvoj.
- Faktor izgrađenosti: FI 1,6 omogućuje visok intenzitet gradnje, što diže vrijednost.
- Paket-parcelacija: Parcele čine povezani urbanistički blok što ima dodatni premium za većeg developera; prodaju se samo zajedno (povećava investicijsku logiku
- Sažetak – procjena vrijednosti zemljišta
| Pristup | Izračun (EUR) | Opis |
| Po m² zemljišta (gornji rang) | 11.668.300 | 16.669×700 €/m² |
| Po m² zemljišta (srednje) | 10.001.400 | 16.669×600 €/m² |
| Po m² BRP (srednji) | 10.668.000 | 26.670×400 €/m² |
| Po m² BRP (gornji rang) | 12.001.500 | 26.670×450 €/m² |
- FER TRŽIŠNA VRIJEDNOST ZA CIJELI PAKET: 9,8 – 10,8 mil. €
- Premium opravdanje (samo luksuzni razvoj): do 12,0 mil. €
- Fer tržišna vrijednost ove parcele, prema lokalnim i regionalnim parametrima, iznosi 10–10,8 milijuna eura.
- Tražena cijena je na gornjoj razini tržišta i ekonomski održiva samo kod planiranih luksuznih stanova i maksimalnog premium razvoja.
- U standardnom scenariju kupnje za višestambenu izgradnju optimalna je cijena investicijski održivija u rasponu 10–11 milijuna €.
